2017年1-10月全国房地产开发、销售、库存大数据

全国去库存加快，购地面积增幅、土地单价创新高，全国商品房销量、销售额、定金及预收款增幅依然较高(销量增幅＜销售额增幅＜定金及预收款增幅)、只是增速回落，持续观察。

①、注意，去年1-9月（尤其9月）同比基数较高 :

1-10月，全国商品房销售面积同比增长8.2%，增速环比回落2.1%；销售金额同比增长12.6%，增速环比回落2.0%。1-10月全国房地产开发企业到位资金中，定金及预收款38632亿元（占销售额的37.5%），同比增长14.8%，增速环比回落2.1%。

销量增幅＜销售额增幅＜定金及预收款增幅。

1-10月，全国商品住宅销售面积同比增长5.6%，增速环比1-9月回落2%；销售金额同比增长9.6%，增速环比回落1.8%。

热点城市房价回落，投机性、投资性购房需求减少，三四线城市房地产去库存工作有效推进（因地制宜、因城施策，分类调控）。10月份，东北5市——沈阳、哈尔滨、长春、大连、吉林、牡丹江，房价环比涨幅再度全国先进。

全国新建商品住宅 单月 走势：

10月单月，全国新建商品住宅，销量12113万平，环比减少17.5%（10月长假传统淡季）、同比减少8.6%；成交均价7504元/平，环比下跌2.4%、同比上涨5.7%。

②、10月末商品房待售（已竣工现房库存）面积同比2016年末下降13.3%，降幅环比扩大1.3%。全国房地产开发投资1-10月份同比增长7.8%，增速环比回落0.3%。1-10月国房景气指数则再创新高。

根据新峰地产大数据信息系统（CRIDAS）显示，2017年截至10月末，全国真实（广义、含可预售期房）的商品房库存数据在25亿平左右（除以全国新建商品住宅近12个月销量16亿平，全国新建商品住宅库存去化周期在19个月），是统计局所报“现房”库存数据（6.03亿平）的4倍左右。

③、高基数效应下，今年1-10月全国商品房销售速度放缓，但仍保持了8.2%的销量增长，且定金及预收款增幅（14.8%）仍然高于商品房销售额增幅（12.6%）；同时，房地产开发投资增长虽然有所回落，但仍高于去年同期1.2个百分点（7.8% pk 6.6%），其中，住宅投资61871亿元，增长9.9%，同比提高4个百分点（9.9% pk 5.9%）。

1-10月份，房地产开发企业土地购置面积同比增长12.9%，增速环比1-9月份提高0.7%；土地成交价款增长43.3%，增速回落3.0%（价款增幅超过面积增幅）。土地单价5090元/平，环比上涨4.5%、同比上涨27%——购地面积、地价创新高。

1-10月份房屋新开工面积（145127万平）大于同期商品房销量（130254万平），比值1.11，有所回落（虽然土地购置同比增幅创新高12.9%，但是调控背景下，预计新开工/销量比值，很难回到2011年前后峰值区间）。

正文：

一、房地产开发投资完成情况

2017年1-10月份，全国房地产开发投资90544亿元，同比名义增长7.8%，增速比1-9月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资61871亿元，增长9.9%，增速回落0.5%。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3%，环比持平（2016全年占比为67%）。

房地产开发企业本年完成投资：指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。

1-10月份，东部地区房地产开发投资47936亿元，同比增长8.0%，增速比1-9月份回落1个百分点；中部地区投资19379亿元，增长13.1%，增速回落0.2个百分点；西部地区投资19612亿元，增长4.1%，增速提高0.5个百分点；东北地区投资3617亿元，下降0.4%，降幅收窄2.9个百分点（东北地区投资增幅从1-5月份的降幅峰值16.1%，至今已经持续回升了5个月）。

东部地区包括：

北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）； 中部地区包括： 山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省； 西部地区包括： 内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）；

东北地区包括：

辽宁、吉林、黑龙江3个省。

1-10月份，房地产开发企业房屋施工面积752334万平方米，同比增长2.9%，增速比1-9月份回落0.2个百分点。其中，住宅施工面积515387万平方米，增长2.8%。房屋新开工面积145127万平方米，增长5.6%，增速回落1.2个百分点——数据大于同期商品房销量（130254万平、比值1.11）。其中，住宅新开工面积104125万平方米，增长9.6%。房屋竣工面积65612万平方米，增长0.6%，增速回落0.4个百分点。其中，住宅竣工面积46559万平方米，下降2.7%。

虽然土地购置同比增幅创新高（12.9%），但是调控背景下，预计新开工/销量比值，很难回到2011年前后峰值区间：

1-10月份，房地产开发企业土地购置面积19048万平方米，同比增长12.9%，增速比1-9月份提高0.7个百分点；土地成交价款9695亿元，增长43.3%，增速回落3个百分点（价款增幅超过面积增幅）。土地单价（5090元=9695亿元/1.9048亿平）环比上涨4.5%、同比上涨27%——购地面积、地价创新高：

二、商品房销售情况

注意，去年1-9月（尤其9月）同比基数较高 :

1-10月份，全国商品房销售面积130254万平方米，同比增长8.2%，增速比1-9月份回落2.1个百分点。

其中，住宅销售面积增长5.6%（增速回落2.0%），办公楼销售面积增长28.2%（增速回落4.5%），商业营业用房销售面积增长21.4%（增速回落2.3%）。

1-10月份，全国商品房销售额102990亿元，增长12.6%，增速回落2%（定金及预收款增长14.8%，增速回落2.1%；个人按揭贷款下降1.0%，增速回落2.3%——由于去年同期基数较高）。

其中，住宅销售额增长9.6%（增速回落1.8%），办公楼销售额增长20.2%（增速回落5%），商业营业用房销售额增长27.9%（增速回落3.9%）。

全国新建商品住宅单月走势：

1-10月份，东部地区商品房销售面积56194万平方米，同比增长3.5%，增速比1-9月份回落2个百分点；销售额58492亿元，增长5.2%，增速回落1.7个百分点。中部地区商品房销售面积34697万平方米，增长12.3%，增速回落1.6个百分点；销售额20950亿元，增长21.4%，增速回落2.1个百分点。西部地区商品房销售面积32636万平方米，增长12.8%，增速回落3.2个百分点；销售额19176亿元，增长27.4%，增速回落4.6个百分点。东北地区商品房销售面积6728万平方米，增长8.3%，增速提高0.3个百分点；销售额4372亿元，增长22.8%，增速提高1.3个百分点。10月份，东北5市——沈阳、哈尔滨、长春、大连、吉林、牡丹江，房价环比涨幅再度全国先进。

10月末，商品房待售面积（已竣工现房库存）60258万平方米，比9月末减少882万平方米，比2016年末减少9282万平，合13.3%（9282/69540）——降幅环比扩大1.3%。其中，住宅待售面积减少772万平方米，办公楼待售面积增加17万平方米，商业营业用房待售面积减少87万平方米。

备注：根据新峰地产大数据信息系统（CRIDAS）显示，2017年截至10月末，全国真实（广义、含可预售期房）的商品房库存数据在25亿平左右（除以全国新建商品住宅近12个月销量16亿平，全国新建商品住宅库存去化周期在19个月），是统计局所报“现房”库存数据（6.03亿平）的4倍左右。

四、房地产开发企业到位资金情况

1-10月份，房地产开发企业到位资金125941亿元，同比增长7.4%，增速比1-9月份回落0.6个百分点。其中，国内贷款20798亿元，增长20.2%（增速提升0.5%）；利用外资125亿元，增长1.6%；自筹资金41086亿元，增长0.8%；其他资金63932亿元，增长8.2%。在其他资金中，定金及预收款38632亿元（占全国商品房销售额的37.5%=38632/102990），同比增长14.8%（增速回落2.1%），仍高于全国商品房销售额增幅（12.6%）；个人按揭贷款19586亿元，下降1.0%（增速回落2.3%）——去年同期基数较高（去年同期19783亿元，增长51.5%）。

1-10月份，购房款（定金及预收款30.7%+个人按揭贷款15.5%）占总资金来源的比重，为46.2%，占比相对9月末下降0.1%。

房地产开发企业本年到位资金：指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。该指标是累计数据。

五、房地产开发景气指数

10月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.49，比9月份提高0.04点。创出新高。

国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。

全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。